Un Diagnostic Technique Global (DTG) est un plan d’action qui met à jour l’état technique d’un immeuble. En vigueur depuis le 24 Mars 2024 avec la loi ALUR, le DTG assure la gestion de l’entretien des copropriétés. Établi sur 10 ans, il agit en prévision des détériorations en rénovant par étapes. Le but est d’assurer un cadre de vie continuellement soumis aux normes. De plus, le traitement continu des anomalies offre une meilleure gestion économique. En effet, en palliant au mieux les imprévus, le DTG évite les situations de blocage plus onéreuses. SIEB Ingénierie vous en clarifie toute la démarche.

L’outil du DTG pour évaluer la performance énergétique du chauffage collectif : le DPE

Le DTG a mis le rendement des équipements énergétiques au cœur de sa stratégie. C’est pourquoi il réalise un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des équipements communs dans son processus. Ces équipements sont :

• La chaudière
• La climatisation
• La ventilation.

L’objectif de cet outil du DTG est de renseigner sur deux paramètres ;

• La performance énergétique
• La performance climatique.

Sa notation prend la forme de deux étiquettes allant des lettres A à G. L’étiquette de la performance énergétique traduit la consommation annuelle de l’immeuble. Ensuite, l’étiquette de la performance climatique explicite quant à elle l’impact sur l’environnement. Ainsi, les lettres F et G entrent dans la catégorie des bâtiments énergivores et/ ou trop producteurs de CO2.

Ce que réalise un professionnel DTG dans le cadre de la performance énergétique

Le DPE intégré au DTG relève les caractéristiques physiques de l’immeuble. La mise à jour de sa structure, comme l’isolation, doit permettre de rendre compte de ses capacités. L’ensemble du matériel de production énergétique, type chauffage et climatisation, est aussi analysé et contrôlé. Le professionnel DTG vérifie notamment s’il y a des déperditions énergétiques au sein du système.

Dates butoires d’application pour les bâtiments

Les immeubles d’habitation collective sont tenus de réaliser un DPE prévu dans le cadre du DTG. En effet, la loi Climat et résilience l’a rendu obligatoire aux copropriétés à divers intervalles selon les cas ;

• Pour les copropriétés supérieures à 200 lots : Au 1er janvier 2024
• Pour les copropriétés allant de 50 à 200 lots : Au 1er Janvier 2025
• Pour les copropriétés n’ayant pas plus de 50 lots : Au 1er Janvier 2026.

Les syndicats de copropriétés sont tenus de respecter ces délais accordés pour l’application du DTG sous peine de sanctions.

L’étude DTG des parties communes

Au cours de son processus, le DTG va rendre compte de l’état des parties communes de la copropriété. Ce bilan de santé du bâtiment s’applique à deux grands ensembles :

• Les subdivisions de l’immeuble
• Les terrains extérieurs.

Le professionnel va ainsi passer en revue la solidité du bâtiment et sa stabilité dans le sol. Cela comprend des éléments tels que :

• Les murs porteurs
• Les façades
• La toiture
• Les halls d’entrée
• Les couloirs
• Les escaliers
• Les cheminées
• Les fondations
• Les canalisations
• Les locaux à usage communs.

Puis, l’analyse du DTG pour les espaces extérieurs se porte sur :

• Les espaces verts
• Les cours
• Les portes et portails d’accès.

Une fois la copropriété sondée, une liste de travaux est proposée par le DTG. On va alors prioriser les situations d’urgence. Puis, de façon chronologique et par ordre d’importance, un plan de réalisation sur 10 ans est mis à jour.

Quel est l’estimation des coûts ?

L’étude DTG fournit aussi une estimation des coûts des travaux. Elle permet au syndicat et aux copropriétaires d’en voir l’importance. A cette étape, le bilan DTG se contente de donner une estimation globale des coûts de réalisation. Mais l’analyse prend également en compte la capacité de la copropriété à supporter les charges sur 10 ans. Elle va notamment prendre en considération son niveau de dettes, si elle en a. C’est pourquoi la répartition bien ajustée et équilibrée des travaux sur cette période est primordiale dans le plan DTG.

Quel est le prix du DPE ? 

 Le prix du DPE est déterminé par rapport au nombre d’appartements à analyser. On estime que son coût de revient se situe entre 1.200 et 3.000 euros.

Les immeubles devant justifier d’un DTG

Tout immeuble ayant une ancienneté supérieure à dix années doit justifier d’un DTG. Cela représente l’ensemble des lots à usage privatif qui partagent ensemble une portion de bâtiment. Entre aussi dans cette catégorie, toute maison dont on décide de créer en son sein plusieurs logements séparés. Cela peut être le cas par exemple pour les niveaux de villas. Dans un second temps, la loi oblige aussi les immeubles présentant des défauts majeurs à rendre compte d’un DTG. Ces défauts sont de deux ordres :

• L’insalubrité des lieux
• Un état d’effondrement menaçant.

Dans le premier cas, l’indignité des lieux peut affecter la santé ou la sécurité des habitants. Et même dans le cas où un tel logement est inhabité, il reste soumis au DTG. Dans le second cas, c’est la ruine même de la structure qui est en cause.

L’intervention de l’Etat en cas de non-respect

L’Etat s’arroge le droit d’intervenir en cas de constatation de non-respect d’application du DTG. Il peut décider d’agir par la voie :

• Du maire de la commune
• Du préfet
• Du président de l’EPCI.

L’administration va alors demander des comptes au syndicat de copropriété et lui imposer la mise en œuvre d’un DTG. Un mois est accordé par les autorités compétentes pour que leur soit retourné le rapport de santé de la copropriété. Passé ce délai, ils ont le droit de remplacer le syndicat et de faire réaliser le DTG à sa place. Et les frais resteront entièrement à sa charge.

La loi ALUR mentionne-t-elle des exceptions ?

Aucun cas existe concernant l’exonération du passage du Diagnostic Technique Global. En effet, la loi ALUR ne stipule à aucun moment des cas faisant figure d’exception. C’est pourquoi toutes les copropriétés doivent s’assurer d’être en parfaite conformité tous les 10 ans.

Faut-il obligatoirement faire réaliser un DTG dans le cadre d’une vente ?

En cas de vente d’un bien immobilier, le propriétaire n’est pas tenu de faire réaliser un DTG. Il doit en rendre compte uniquement dans le cas où il l’aurait déjà fait faire.

Quels professionnels peuvent assurer un DTG ?

Trois catégories de professionnels sont en mesure de répondre à une demande de DTG. En effet, on peut s’adresser à :

• Un bureau d’étude
• Un thermicien
• Un architecte.

Le choix fait, le professionnel est tenu de garantir une totale impartialité quant aux prestataires associés au projet. C’est pourquoi on lui demande d’attester sur l’honneur de sa transparence afin de ne pas favoriser certaines sociétés et fournisseurs.

Les compétences requises du professionnel DTG

Un professionnel DTG doit réunir de nombreuses compétences qui ont été définies dans le décret du 28 Décembre 2016. D’un point de vue technique, il doit être en mesure de :

• D’installer les équipements thermiques appropriés
• Maîtriser le gros œuvre
• Maîtriser le second œuvre
• Connaître les matériaux
• Etre capable d’assurer un projet sur dix années.

Puis, d’un point de vue théorique, il doit également connaître :

• La réglementation en matière de construction et d’habitat
• La gestion financière des projets DTG.

Avant de sélectionner un prestataire, demandez aussi divers devis et renseignez-vous sur les projets déjà réalisés. N’hésitez pas aussi à vous rendre sur le Net pour sonder les avis clients sur les sites référents aux entreprises. Servez-vous de l’expérience des autres pour vous faire la meilleure idée du prestataire de bilan de santé de copropriété.

Les améliorations apportées à votre immeuble

Un point important aussi à relever est la capacité du professionnel DTG à apporter des améliorations à votre immeuble. Ainsi, il doit avoir des idées et des connaissances en matière d’innovation et d’équipements modernes. Un des buts majeurs est d’apporter toujours plus de rendement propre aux installations énergétiques. En effet, un bon prestataire DTG doit projeter votre bâtiment dans une perspective écologique avec un maximum de valeur verte. La question du rendement et des économies s’inscrit aussi ici pour faire diminuer les coûts de facturation des ménages.

La démarche syndicale

Pour obtenir un DTG, il faut passer par un vote à la majorité simple au sein du syndicat des copropriétaires. Dans un premier temps, les représentants du syndicat font un vote en interne. Puis, si le résultat est favorable, ils vont alors consulter à leur tour les propriétaires. Un second vote a lieu à l’occasion de la 1ère assemblée générale. A ce moment-là, si la majorité simple l’emporte, le projet du DTG est inscrit par le syndicat. A ce moment-là, les fonds de travaux versés par les copropriétaires sont utilisés pour assurer les dépenses. Et en cas de vote défavorable, le rapport de conformité de la copropriété peut être à nouveau proposé l’année suivante.

L’engagement du syndicat

Le syndicat est tenu pour responsable de l’avancement des travaux. A ce titre, il doit justifier de leur état d’avancement annuel. De même, il est aussi tenu de prouver les dépenses induites par le projet du DTG. Le syndicat l’inclut dans le carnet d’entretien de la copropriété et il est accessible sur l’interface dédiée aux propriétaires. En effet, cela est une responsabilité qui a été rendue obligatoire aux syndicats de copropriété depuis 2017.

Les aides au financement

Certaines aides au financement du Diagnostic Technique Global peuvent être attribuées aux copropriétés. Ces aides existent localement et peuvent aller de l’étude à la réalisation. On peut trouver des aides localement au niveau de ;

• La métropole
• La communauté d’agglomération
• La communauté de communes

e dispositif d’aide MaPrimeRénov’ Copropriété peut aussi vous aider à la subvention de vos travaux collectifs. Pour en en savoir plus et connaitre les conditions d’éligibilité au DTG, rendez-vous sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37827

Pour vous donner une idée, sachez qu’en métropole une aide de 5000 € est accordée dans le cadre d’un DTG.

Quel est le prix d’un Diagnostic Technique Global ?

On ne peut pas fixer un coût uniforme à un DTG car trop de paramètres entrent en compte dans son calcul. La structure du bâti, sa taille et son nombre d’appartements sont parmi les facteurs qui déterminent son prix. Mais pas seulement. En effet, le type de professionnel contacté propose des prestations plus ou moins onéreuses. Concernant donc le prix du DTG, nous pouvons seulement vous donner une idée pour une quarantaine de lots. Il faudra compter environ de 5000 à 11000 € pour sa réalisation.