Un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est utile aux copropriétaires dans la vision des travaux collectifs. En effet, le PPPT est un outil stratégique d’optimisation de la gestion des copropriétés. Son objectif est central : assurer la durabilité du bâtiment pendant dix ans. Ce plan a pour but d’équilibrer les charges liées à la rénovation. En anticipant l’ensemble des travaux, le PPPT fixe les priorités et annonce à l’avance les projets à venir. Ainsi, la démarche est claire et graduelle pour les copropriétaires et le budget alloué se dilue progressivement.

Pourquoi faire réaliser un PPPT dans le cadre de l’habitat collectif ?

En définissant les travaux de copropriété, le PPPT facilite l’organisation syndicale. Il donne un temps imparti aux prises de décisions et au financement prévu de projet. Le PPPT vise à garantir ;

•  La sécurité des habitants
•  La maintenance du bâti
•  La performance énergétique
• L’entretien des parties communes.

Le remplacement progressif des équipements permet d’éviter les déperditions énergétiques. C’est aussi pourquoi le PPPT s’inscrit dans une démarche de valeur verte. En entretenant le bâti de manière continue et hiérarchisée selon les besoins, le bon état général est plus facilement atteint. En effet, l’urgence est toujours traitée en amont dans la planification des travaux de copropriété. L’organisation méthodique de leur conduite œuvre au maximum pour éviter les situations de blocage. De plus, la rénovation progressive des copropriétés préserve la valeur du bâtiment et peut même parfois l’augmenter. Cette démarche s’inscrit donc dans une véritable gestion durable et proactive du patrimoine immobilier.

Un gain économique sur le long terme pour une résidence ou copropriété

Agir en temps et en heure comme dans le cadre d’un PPPT, permet de faire des économies dans le temps. Effectivement, reporter les problèmes de son immeuble à plus tard finit en principe par lui causer plus de dommages. La perspective intelligente pour votre budget est donc de traiter chaque défaut de manière continue. Il en résulte la fluidité des équipements qui procurent un bon rendement et ne sont pas soumis à des pertes. Il est donc vivement conseillé de ne jamais reporter ses travaux mais de bien les répartir. Les dix années de répartition proposées par le service du PPPT projettent efficacement la tenue d’un immeuble. Cette vision maximalise l’évitement des situations d’urgence qui entraînent des coûts onéreux d’intervention.

Première étape du PPPT : les diagnostics

Lorsque l’on fait un PPPT, on analyse tout d’abord la santé du bâtiment. Deux façons permettent de réaliser cela ;

· Un audit énergétique (conseillé)

· Un DPE (Diagnostic de performance énergétique).

Le diagnostic passe sur l’évaluation de l’état général de l’immeuble au niveau collectif. De nombreux paramètres de construction sont passés en revue tels que :

•  Les façades
•  La toiture
• Les équipements électriques
• L’imperméabilité.
•  Le vitrage
•  La menuiserie
•  Les ascenseurs
• Les accès sécurisés électroniques
• La surveillance.

A travers ce diagnostic, le professionnel répertorie les qualités et les défauts du bâtiment. Il va ainsi pouvoir créer une feuille de route pour les travaux à prévoir dans le cadre du PPPT.

Qui peut réaliser un PPPT ?

Seuls les acteurs promus par le Code de la Construction et de l’Habitation sont habilités à réaliser un PPPT. C’est le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 qui fixe les compétences requises pour cette opération. Le syndicat de copropriété a le choix de s’orienter vers divers intervenants :

· Un bureau d’études comme le nôtre

· Un thermicien

· Un architecte

· Un diagnostiqueur immobilier.

Le professionnel sélectionné pour faire le PPPT doit garantir d’assurer un accompagnement de longue durée. Il doit également obéir à la conformité MaPrimeRénov’ Copropriété et se baser sur une méthode de calcul affutée. L’objectif ici est de pouvoir obtenir les meilleurs rendements possibles. A ce titre, il est fortement conseillé de passer à une étape supérieure que celle du simple calcul DPE.

MaPrimeRénov’ Copropriété : avantages pour les copropriétaires

MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide allouée par l’Etat pour les copropriétaires engagés dans l’économie d’énergie. La subvention du projet de la copropriété peut se faire à hauteur de 30% ou 45% en fonction de l’engagement. Un plafond existe aussi quant à cette aide allouée. En effet, l’Etat a fixé une limite de 25.000 € par appartement. Pour plus de détails sur les aides du PPPT, rendez-vous sur :

https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete.

Un engagement professionnel à respecter

L’acteur sélectionné pour honorer les travaux de réalisation du PPPT doit être d’une totale neutralité et objectivité dans le projet. C’est pourquoi, on lui demande d’attester sur l’honneur son intégrité envers les autres acteurs du projet qui sont ;

· Le syndicat de copropriété

· Les fournisseurs d’énergie

· Les sociétés du bâtiment.

L’objectif est donc ici de ne pas favoriser ses relations personnelles mais de chercher les meilleurs intervenants. C’est pourquoi l’impartialité du professionnel en PPPT doit être garantie.

Trouver les meilleurs intervenant

Notre conseil pour trouver les meilleurs professionnels en PPPT est de faire des comparatifs. Aujourd’hui, les avis entreprises sont accessibles en ligne et donnent généralement un bon aperçu de la qualité des services. Ensuite, question prix, faites toujours plusieurs devis. Cela doit vous permettre de connaître la réalité moyenne du marché et de voir s’il y a des différences significatives.

Le financement du PPPT

Pour obtenir le financement du PPPT, le syndicat de copropriété doit le proposer lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Il devra alors présenter l’ensemble des dispositions prévues à cet effet. Puis, un vote de l’assemblée générale s’ensuit en conformité avec l’article 24. Si le vote est favorable, une mise à jour est effectuée pour l’assemblée générale suivante. Les copropriétaires sont ensuite consultés pour approuver à leur tour le projet. Leur consentement au projet doit être majoritaire et peut n’être validé que partiellement. Si cela est validé, les appels de fonds versés par les propriétaires seront utilisés. De plus, le syndicat devra annuellement montrer l’avancement des travaux et prouver la bonne tenue des comptes. Pour finir, au bout de 10 ans, une nouvelle mise à jour du PPPT doit être effectuée.

En cas de refus du financement

Si le vote se porte en défaveur du financement du PPPT, il est conseillé au syndicat de réactiver ce débat. Cela devra alors se faire lors de la prochaine tenue annuelle de l’assemblée qui vote les budgets alloués. Il faudra alors réfléchir à des ajustements, des concessions et des modifications pour tenter de faire aboutir cette question.

Le financement des travaux d’urgence

En cas d’urgence, il est possible d’emprunter un raccourci pour faciliter la démarche de financement du PPPT. On va alors s’adresser au Conseil Syndical. Mais cette démarche est faisable uniquement si le coût induit n’excède la prévision des charges annuelles.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est-il obligatoire ? Ce que dit le loi Climat et résilience

Depuis le 21 Août 2021, Le PPPT a été rendu obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. On entend par cela les deux catégories de copropriétés à savoir ;

· Les copropriétés d’habitation partielle

· Les copropriétés d’habitation totale.

Cette clause a été fixée par la loi Climat et résilience afin de cadrer les immeubles dans une perspective.

Dates d’entrée en vigueur de l’obligation

Les dates d’entrée en vigueur de l’obligation du PPPT ont été déterminées en fonction du nombre de lots des copropriétés ;

· Supérieures à 200 lots : 1er Janvier 2023

· De 51 à 200 lots : 1er Janvier 2024

· Inférieures à 51 lots : 1er Janvier 2025.

Y a-t-il des cas où cela n’est pas obligatoire ?

Un seul cas est dispensé de réaliser un PPPT. Il faut pour cela que la copropriété ait réalisé en contrepartie un DTG (Diagnostic Technique Global). Ce diagnostic doit mettre en évidence qu’aucun travaux n’est à prévoir sur une durée de dix années. Il faudra donc bien veiller à ne pas dépasser la limite autorisée.

Conséquences en cas de non-respect d’obligation de réalisation du PPPT

Les syndicats de copropriété tenus d’engager un PPPT et qui ne le font pas s’exposent à des pénalités. En effet, l’administration peut dans ce cas se donner le droit de remplacer le syndicat dans ce rôle. Il exercera alors sur lui une pression pour le contraindre à effectuer le PPPT. De plus, les copropriétaires qui louent leurs biens auront le droit de demander des indemnités.

Différence entre PPPT et PPT

Ces deux termes, très proches dans leurs appellations, sont également très proches dans leurs sens. Un PPPT est en fait une proposition du Plan Pluriannuel de travaux. Le PPPT suggère un plan de mise en œuvre et peut intégrer plusieurs propositions de PPT. Le PPPT n’est donc pas un document validé, mais il est au contraire un document modifiable, pouvant être discuté. Au contraire, le PPT est la version définitive, validée et adoptée pour être mise en application.

Quel est le prix d’un PPPT ?

 Le coût d’un PPPT est variable en fonction du professionnel choisi. Des différences de prix significatives existent allant de 2.000 euros à entre 10.000 euros et 20.000 euros. De plus, son tarif n’est soumis à aucune juridiction et il est donc laissé libre au prestataire. Le prix d’un PPPT varie aussi en fonction de l’importance de l’analyse à mener sur le terrain. On estime qu’une semaine est suffisante pour couvrir le temps d’intervention d’un PPPT important.